A kockázati prémium nem olyan fogalom, amely csak a nemzetgazdaságra vonatkozik. A hozam nemcsak kötvénybe történő befektetéskor, hanem ingatlanba történő befektetés esetén is keresendő. Ezért a befektetőket kockázati mutatók vezérlik, amikor az ingatlanpiacon működnek. De hogyan működik a kockázati prémium az ingatlanpiacon?
A "kockázati prémium" szavak hallatán sokak elméje a 2011-es és a 2012-es évre utazik. Abban az időben, amikor az európai gazdaságok gyenge teljesítménye felkeltette az érdeklődést, amelyet az országoknak fizetniük kellett a finanszírozásért a piacokon. Ez a kényes gazdasági pillanat arra szolgált, hogy a nyilvánosság nagy része megértse, mi a kockázati prémium.
Ne feledjük, hogy a kockázati prémium többletköltséget jelent mindazon államok számára, amelyek finanszírozást keresnek a piacokon. Ezt a többletköltséget a nemzetgazdaság által tapasztalt kockázatoknak megfelelően állapítják meg. Tegyük fel, hogy ez kompenzálja azt a kockázatot, amelyet a befektető egy adott ország kötvényeiben felhasználja erőforrásaiért. Azonban minél jobb egy ország gazdaságának teljesítménye, annál alacsonyabb a fizetendő kockázati prémium. Meg kell jegyezni, hogy referenciaként a német kötvényt veszik fel. Ily módon érvényes skálával rendelkezünk a különböző országok gazdasági kockázatának mérésére.
Az ingatlanpiac kockázati prémiuma szomszédságonként halad
Nos, a kockázati prémium fogalma eljutott az ingatlanpiacra is. Ha korábban kijelentettük, hogy a kockázat országonként változó, az ingatlanpiacon a kockázat attól a környezettől függ, ahová befektetni akarunk. Bármely kockázati prémium méréséhez referenciának kell lennie. Ezért, ha a kötvénypiacon Németországot említettük referenciaként, az ingatlanvilágban ezt a helyet a madridi Recoletos szomszédság foglalja el. A Recoletos olyan területnek számít, amelyet garancia és megbízhatóság jellemez, azonban az ingatlan megszerzésénél és bérbeadásánál kisebb előnyök származhatnak.
Azok a változók, amelyektől függ a kockázati prémium az ingatlanpiacon
A szomszédságok és az államok között egyértelmű párhuzam áll fenn. A kockázat valószínűsége mindkét esetben változó. Amikor egy adott ország kötvényeibe fektet be, a befektető különös figyelmet fordít az eladósodottság szintjére, a csőd lehetőségére, a növekedési kilátásokra vagy az államháztartási hiányra. Az ingatlanpiacon más kritériumokat alkalmaznak, mint például: az ingatlan albérletbe adásának lehetősége, az ingatlan illegális használata, jogszabályi változások vagy az ingatlanon egy bizonyos idő alatt áthaladó bérlők száma.
A Recoletos szomszédság példájával folytatva azt látjuk, hogy ezt a környéket biztonságosnak, az ingatlanok fellegvárainak tekintik. Mindez azt jelenti, hogy nagy bizonyossággal 3,3% és 3,4% közötti eredményt kapunk. És ami a legjobb, csekély kockázat mellett. Ezért a Recoletos szomszédságában található alacsony kockázatokat ugyanolyan alacsony ingatlankockázati prémiummal jutalmazzák.
Ha az ingatlanbefektető profitra törekszik az ingatlankockázati prémium árán, akkor figyelmét más környékekre kell összpontosítania. Ez az érdeklődési különbség még inkább felerősödik olyan környéken, mint Entrevías, San Diego, San Andrés vagy San Cristóbal. Itt a kockázat nagyon magas, ezért sokkal magasabb ingatlankockázati prémiumot kell teljesíteni.
Egy korábbi elemzés fontossága
A kötvénypiaccal ellentétben, ahol a kockázat csökkentése érdekében lehetőség van a befektetés diverzifikálására, az ingatlanpiacon minden a megszerzendő ingatlan árától függ. Ennek az a következménye, hogy a legkisebb befektetőknek nem lesz lehetőségük a rendelkezésre álló legbiztonságosabb területekre befektetni, mivel ezek a legdrágábbak. Eközben a legerősebb befektetők alacsonyabb kockázatú negyedeket választanak. Az a magyarázat, hogy a nagybefektető miért nem fogad el a legnagyobb jövedelmezőséget kínáló környéken, egyszerű, mivel nem akarnak nagy kockázatokat vállalni.
A jövedelmezőség és a kockázat egyensúlya
Mint minden befektetésnél, az ingatlanpiacon is két változó előzetes elemzésére lesz szükség: a jövedelmezőség és a kockázat. Köztudott, hogy a pénzügyi világban minél magasabb a jövedelmezőség, annál nagyobb a kockázat.
Az ilyen típusú ingatlanbefektetéseknél elengedhetetlen az olyan szempontok értékelése, mint az áringadozások, a versenyképesség mértéke, az előrejelzések és az úgynevezett bérleti erőfeszítések. Ne feledje, hogy a bérleti erőfeszítés a havi jövedelem összege, amelyet a bérleti díj kifizetésére fordítottak.
Végül külön figyelmet kell fordítania az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos egyéb költségekre. Ebben az értelemben fel kell mérni az adók, a közösségi kiadások, a biztosítási díjak, az esetleges kiömlések és az eljárások költségeit.
Kétségtelen, hogy a kockázati prémium működése mind a kötvénypiacon, mind az ingatlanpiacon nagy hasonlóságot mutat. És ez az, hogy a kockázat fizetett.