A Ginnie Mae az Egyesült Államok kormánya által támogatott szövetségi kormányzati ügynökség, amely a jelzáloghitel piacon működik. Feladata, hogy a lakást megfizethetővé és hozzáférhetővé tegye az ország leghátrányosabb helyzetű osztályaihoz tartozó háztartások milliói számára, kevesebb erőforrással. Ugyanakkor likviditást biztosít a jelzálogpiac számára.
Ezt a célkitűzést úgy teljesíti, hogy fedezi a jelzálogkötvényeket (MBS), amelyek mögött elsősorban a szövetségi kormány két ügynöksége által garantált jelzálogkölcsönök állnak, megfelelnek bizonyos követelményeknek és különféle hitelezők sorozatát bocsátják ki. Ezek a Szövetségi Lakásigazgatás (FHA) és a Veteránügyi Minisztérium (VA).
A hitelezők ekkor bocsátják ki az MBS-t, amelynek alapjául ezek a jelzálogkölcsönök tartoznak, és Ginnie Mae támogatja a kötvények kamatának és tőkéjének időben történő kifizetését befektetőinek. Ezeket az MBS-eket a gazdasági ciklus idejétől függetlenül az egyik legbiztonságosabb befektetésnek tekintik.
Bár Ginnie Mae néven ismerik, teljes neve a Kormányzati Nemzeti Jelzálogszövetség (GNMA).
Hogyan működik Ginnie Mae?
Ginnie Mae a magánszektorral karöltve dolgozik az USA lakosságának hátrányos helyzetű csoportjai igényeinek kielégítésében, biztosítékként szolgál az MBS-kötvények számára, amelyek mögött ezek a jelzálogkölcsönök állnak.
Ez lehetővé teszi ezen hitelek hitelezőinek, hogy jobb árakat kapjanak, mivel ezeknek a kölcsönöknek köszönhetően kockázatmentes eszköznek számítanak.
A GNMA nem kezdeményez, nem vásárol vagy ad el jelzálogkölcsönöket, és nem bocsát ki MBS-t. Ehelyett garantálja az MBS-ből származó áramlások kifizetését. Ha a hitelezők nem fizetnek, Ginnie Mae a veszteségből származó pénzt átutalja az értékpapírosító szervezetnek, hogy az teljesíteni tudja az MBS-kötvények befektetőivel szembeni fizetési kötelezettségeit.
Ezen a piacon a hitelezők és a befektetők eladják és vásárolják ezeket a kölcsönöket, hogy nyereségességet szerezzenek tőlük. Ennek a piacnak köszönhetően a hitelezők likviditás- és jövedelemtöbbletet szerezhetnek új hitelek vagy új műveletek finanszírozására. Ne felejtsük el, hogy a hitelintézetek egyensúlyában fenntartott kölcsönöknek évekbe telik a tőke visszafizetése és visszaszerzése. Ezért előnyösebb, ha ezek az egységek eladják ezeket a hitelcsomagokat a vásárlásban érdekelt befektetőknek.
Az átutalás az a csatornázás, amely lehetővé teszi az alapok egyik helyről a másikra való áthelyezését egy közvetítőn keresztül, aki átveszi a jutalékot.
Értékpapírosítási folyamat
Itt valósul meg az értékpapírosítás olyan magánvállalkozásoknál, amelyek az elfogadható megvásárolt jelzálogkölcsönöket (amelyeknek meg kell felelniük az alábbi kritériumoknak) eszközkészletekbe foglalják és MBS-kötvényeket bocsátanak ki. Ezek az egységek ezt követően a kötvényeket a befektetők számára forgalomba hozzák.
Ezért Ginnie Mae a veszteségek elnyelésének negyedik szintjén áll, ha azok bekövetkeznek. Amint az elején jeleztük, előttünk áll a jelzálog, az állami biztosítás és a kibocsátó forrásai.
MBS hitel- és kibocsátói követelmények
A kölcsönöknek meg kell felelniük a következőkkel kapcsolatos alkalmassági kritériumoknak:
- Minimális kezdeti bejegyzés.
- Korlátozott LTV arány (hitel / lakótőke).
- Maximális méret.
- Minimálisan szükséges dokumentáció.
- Hitelfelvevő megvásárolta a biztosítást.
A kibocsátóknak a maguk részéről bizonyítaniuk kell, hogy megfelelnek az MBS-kibocsátásokhoz egyesítendő hitelek típusához kapcsolódó alkalmassági kritériumoknak. Például a potenciális kibocsátónak igazolnia kell, hogy FHA által jóváhagyott jelzálogkölcsönös, és legalább az elmúlt három évben ilyen volt. Ezen kívül egyéb szempontok, például a következő kettő:
- Pénzügyi szempontok: pénzügyi kimutatások, tőke- és likviditási követelmények, eszközigények stb.
- Minőség ellenőrzés: jelzálogkölcsönök kezdeményezésére, biztosítására és kiszolgálására.
Ginnie Mae épít
Az MBS áthaladó amortizációs szerkezettel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy a befektetők megfelelő kamatot kapnak, mivel a hitelfelvevők kifizetik a jelzálogkölcsönöket, a tőkét és a kamatokat. A valóságban az történik, hogy a jelzálogkölcsönök összes amortizációja úgy halmozódik fel, hogy a felhalmozott összeget havonta kifizesse a befektető számára az alap. Ebből az összegből le kell vonni a garancia és a szerviz jutalékát. Más szavakkal, az alap által fizetett díjak alacsonyabbak lesznek, mint a pool jelzálogköltségek.
Ami a szelvényt illeti, ez egy súlyozott átlagos kupon, amelyet a poolban lévő hitelek kamatlábainak súlyozott átlagaként számolnak. Itt azonban figyelembe kell venni, hogy a befektetők idővel csökkenő tőkemennyiségért kapnak kamatot, amely a jelzálogok amortizációjából származik.
A pool súlyozott átlagos futamidejét tekintve ez a csoport összes jelzálogának futamidejének átlaga, súlyozva a pool egyes jelzálogainak fennálló tőkeegyenlegével.
Kapcsolódó kockázatok
A befektetőknek tisztában kell lenniük a befektetéssel járó kockázatokkal:
- Kamatkockázat: Amikor a kamatláb csökken, az előtörlesztések száma felgyorsul, mivel a hitelfelvevők újrafinanszíroznak, és ennek következtében a hitelezők elveszítik érdeklődésüket, mivel a fennálló tőke csökken.
- Előlegkockázat: Akkor fordul elő, amikor az adósok előre vagy részben, vagyis a megállapodott amortizációs ütemterven kívül, részben vagy teljesen amortizálják jelzálogkölcsönüket. Ebben az esetben a jelzálogleveles adós abbahagyja az adott kamat fizetését, ezért kevesebb kamatot kap az MBS befektetője. Az előre befizetett összeget a megfelelő időpontig az alapban őrzik, és ekkor a kötvénytulajdonosok „áthárításra” kerülnek.