A kilakoltatás a bérlő ingatlanból történő kiadatása a tulajdonos által, akár bírósági végzéssel, bérleti díj nem fizetése vagy más jó ok miatt.
Magát a cselekedetet "indításnak" nevezik. Az egyes országok törvényei szerint ez más módon szerveződik. A leggyakoribb, hogy lakatos, a tulajdonos és a bíróság képviselője vesz részt rajta. Ha erő alkalmazására lenne szükség, az állambiztonsági erők is csatlakoznának.
Mielőtt megérkeznénk a bírósági eljárásba, fizetés elmaradása esetén tanácsosnak tartjuk a követelményt, ha jóhiszeműen rendezni kívánjuk a helyzetet. Ha lehetetlen, a tulajdonos bírósághoz fordul:
- A bérlő nem hajlandó elhagyni az ingatlant.
- Lehetetlen vele kommunikálni.
- Nemfizetés (általában a fizetési kötelezettségvállalások indoklás nélküli teljesítésének harmadik egymást követő hónapjától számítva).
Bár a bérlő megbéníthatja az ingatlan elhagyását a kilakoltatási intézkedés érvényre juttatásával, ha tíz nap alatt teljesíti az összes bérleti díjat, vannak alternatívák az indulás előtt. Ezek között szerepel a refinanszírozás, a türelmi megállapodás vagy a fizetési határidő.
Ami a bérbeadót illeti, megvédheti magát a kilakoltatás következtében fellépő gazdasági károktól, olyan mechanizmusoknak köszönhetően, mint a bérleti díj biztosításának nem fizetése.
Expressz kilakoltatás
Azok az országok, amelyeknek a lízing terén kevésbé folyékony jogszabályai vannak, e tekintetben bizonyos jogszabályi változásokat szenvedtek el. Spanyolország esetében 2009-ben lépett hatályba a városi bérleti törvény és a polgári perrendtartás módosítása azzal a céllal, hogy előmozdítsa az ingatlanválság idején a bérleti díjakat, és a folyamatokat ésszerűsítse a nem fizetések esetén. Ezt az intézkedést expressz kilakoltatásnak is nevezték. Végső célja az volt, hogy megvédje a bérbeadó alakját, amely a spanyol ingatlanpiac sajátosságainak tulajdonítható. Ez a jogszabályi változás a tulajdonos számára a következő előnyökkel jár:
- A bérbeadó várakozási ideje a megbízható kéréstől a kárigény benyújtásáig egy hónapra esik.
- Önkéntes kilakoltatás: A bérbeadó az önkéntes kilakoltatásért cserébe elengedheti az adósságot és a költségeket részben vagy egészben. A minimális időtartam 15 nap.
- A kereset kézbesítését megkönnyíti az idézés bírósági meghirdetése, ha az alperest nem sikerült megtalálni.
- A kilakoltatás érvényesítéséhez végrehajtó panaszra nincs szükség.
- Most a bérbeadó az ötéves bérleti időszak elérése előtt igényelheti a lakást, ha szüksége van rá magának, családjának, vagy válás vagy házasság érvénytelenítése esetén előzetes bizonyíték a szerződésben.